Banco pode tomar imóvel do devedor sem antes ir à Justiça; entenda

Após um caso ir parar no STF, iniciou-se uma discussão em torno da alienação fiduciária, que dá ao banco poder de tomar o imóvel sem ir à Justiça

O caso de um homem que contestou a venda de seu imóvel pela Caixa Econômica Federal, alegando a ausência de direito à ampla defesa e ao contraditório, foi levado a julgamento. Esse direito ausente consiste, conforme o artigo 5 da Constituição Federal, na chance de “no contraditório, o acusado procura derrubar a verdade da acusação e na ampla defesa ele sustenta a sua verdade”.

Isso se deve ao fato de que, embora a lei autorize que o procedimento seja conduzido por meio de um cartório, sem a intervenção do Judiciário, alguns juízes defendiam a judicialização da questão para assegurar a ampla defesa do devedor.

A Lei que permite o banco tomar imóveis

O debate se concentra na Lei 9.514/1997, que introduziu a alienação fiduciária, um sistema em que o imóvel adquirido é utilizado como garantia para o banco liberar os fundos por meio do financiamento. Conforme estipulado por essa lei, em situações de inadimplência, a instituição credora tem a prerrogativa de realizar uma execução extrajudicial para retomar o imóvel. Esse processo é conduzido por um cartório e não envolve o sistema judicial.

Para ilustrar de maneira simples como funciona a alienação fiduciária e sua aplicação no cotidiano, é preciso considerar um exemplo prático:

  • Uma pessoa deseja comprar um imóvel de outra;
  • Mas não tem recursos suficientes para efetuar o pagamento integral;
  • Então essa pessoa busca um empréstimo junto a um banco;
  • O banco concorda em conceder o empréstimo, desde que o apartamento fique registrado em seu nome até a quitação da dívida;
  • Dessa forma, a pessoa fica com a posse do imóvel, reside nele e realiza os pagamentos em parcelas até quitar totalmente, momento em que a propriedade é transferida do banco para a pessoa.

Porém, se essa pessoa virar inadimplente, o banco possui o direito de alienar (ou seja, vender) o imóvel a terceiros, uma vez que o título de propriedade está registrado em seu nome, visando assim recuperar o valor emprestado. A instituição financeira não tem interesse na posse do apartamento, apenas na quitação do montante emprestado.

Essa é, fundamentalmente, uma situação de alienação fiduciária, caracterizando a transferência de um ativo ao credor, que mantém a propriedade durante o período em que o devedor efetua os pagamentos como garantia para a quitação da dívida.

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Alienação Fiduciária. (Foto: reprodução/QuintoAndar)

Situação no STF

O Ministro Fux, relator do processo, enfatizou que a Lei 9.514/1997 foi concebida para descomplicar o financiamento imobiliário, destacando que nos contratos de empréstimo pelo Sistema Financeiro Imobiliário com alienação fiduciária, não ocorre a transferência da propriedade para o devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. A propriedade permanece sob responsabilidade do banco até a completa quitação da dívida.

O Presidente do STF, Luís Roberto Barroso, salientou que essa disposição legal resulta na redução dos custos do crédito e na diminuição da carga sobre o Poder Judiciário, que já enfrenta sobrecarga. A alteração significativa é que a decisão do STF, ao ter repercussão geral, deverá ser seguida em outros casos semelhantes em todo o país.

Assim, a partir deste momento e com a publicação da tese que ratifica o direito do banco de efetuar a venda sem a necessidade de uma decisão judicial, muitos devedores, antes com um prazo mais amplo para quitar a dívida, perderão seus imóveis de maneira mais rápida, reduzindo, assim, as opções de defesa por meio judicial.

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